Как выбрать гостиницу для покупки в Турции?

Сделка и процесс покупки гостиницы в Турции существенным образом отличается от сделки купли-продажи жилой или прочей коммерческой недвижимости. Тонкости гостиничного бизнеса в Турции обуславливают ряд важных деталей, которые необходимы для выбора правильного и выгодного гостиничного объекта.

Рентабельность инвестиций.
Одним из основных критериев, при осуществлении инвестиций в гостиничный объект, безусловно является прибыльность. Для оценки прибыльности можно и даже следует запросить управленческую отчетность за последние несколько лет. Данная отчетность даст вам представление о формате предыдущей деятельности, однако не питайте иллюзий, вы не получите точного ответа на свой вопрос стоит ли вкладываться в данный объект. В своей практике, оценивая прогнозируемую прибыльность и как следствие рентабельность инвестиций в тот или иной объект, мы конечно же изучаем в том числе управленческую отчетность(если таковая имеется) предыдущих владельцев, однако прежде всего проводим собственный маркетинговый анализ, в рамках которого изучаем туристическо-гостиничный рынок в данном конкретном регионе, конкурентов, целевую аудиторию с которой работали предыдущие собственники, сильные и слабые стороны потенциального объекта. По результатам данного исследования мы понимаем насколько привлекателен объект в данном виде, стоит ли сохранить текущую концепцию или провести репозиционирование объекта на рынке, также мы формируем финансовую модель в которой рассчитываем прогнозируемую прибыльность объекта. Таким образом, при подсчете прибыльности потенциального объекта инвестирования, мы ориентируемся прежде всего на собственные подсчеты. Вам также рекомендуем ориентируйтесь прежде всего на собственные подсчеты и прогнозы, а если вы затрудняетесь самостоятельно провести подобное исследование, то обязательно обратитесь к независимым экспертам. Это позволит вам сэкономить время, деньги и нервы.

Расположение.
Расположение гостиницы играет ключевую роль в обеспечении ее прибыльности. Центр любого города, первая береговая линия или максимальное приближение к центру либо к морю будет беспроигрышным и перспективным вариантом. С другой стороны, расположение гостиницы в удаленных районах, может существенно ограничить целевую аудиторию и вынудить работать на малоперспективном сегменте рынка.
Исследуйте статистику турпотока в выбранный регион, постарайтесь понять есть ли перспективы и предпосылки его увеличения. В разных регионах Турции разная длительность сезона, это в том числе может повлиять на правильность оценки прибыльности. Расположение гостиницы также играет важную роль в определению ее концепции и целевой аудитории. В курортных регионах Турции вам скорее всего придется ориентироваться прежде всего на зарубежного туриста, выстраивать взаимоотношения с ведущими туроператорами, иметь ярко выраженную сезонность вплоть до закрытия в межсезонье. В городской черте, зависимость от туроператоров будет ниже, повысится значимость онлайн каналов бронирования, а также работа как с индивидуальным так и с корпоративным гостем.

Причины продажи.
Точно установленная причина продажи в самом начале, поможет понять где могут крыться проблемы и определить стоимость их устранения. Наиболее распространенные причины продажи:
1. Проблемы между собственниками, принятие общего решения о продаже.
2. Финансовые проблемы, не позволяющие инвестировать в отель для поддержания его конкурентоспособности; банкротство; долги.
3. Непрофильный актив, сосредоточение на основной деятельности.
4. Решение собственника отойти от дел или наследники не имеющие опыта в гостиничном бизнесе.

Оценка состояния, Наличие дополнительный инвестиций.
В большинстве случаев, покупаемая гостиница потребует дополнительные инвестиции в обновление номерного фонда, внутреннего интерьера и фасада, инженерных коммуникаций и т.д. При осмотре объекта подготовьте подробный чек-лист, отмечайте все что может потребовать дополнительных расходов. Обязательно осмотрите инженерные коммуникации, техническое оборудование: их работоспособность, год выпуска, срок службы, наличие замен. Устаревшее оборудование затратно в обслуживание, возможно рано или поздно вам придется их заменить. Правильная оценка технической инфраструктуры, поможет определить размер дополнительных инвестиций в обновление на самом старте и обойтись без авралов в периоды высокой загрузки.

Наличие сертификата звездности.
При покупке гостиницы в Турции, в зависимости от формата оформления сделки, вам возможно придется заново пройти классификацию и получать сертификат звездность. Обязательно запросите данный сертификата (Turizm İşletme Belgesi) у продавца. Так вы поймете какая звездность официально присвоена гостинице, какое коммерческое название в нем указано, на какое юридическое лицо оформлено, какое количество номеров указано и какая инфраструктура заявлена (рестораны, бары, бассейны и т.д.). Сверьте наличие заявленной инфраструктуры с фактической. Помните, изменение коммерческого наименования или юридического лица в сертификате звездности не возможно. Для этого необходимо заново пройти классификацию и получить звездность.

Техпаспорт здания и архитектурный проект.
При покупке недвижимости в Турции обязательно следует запросить техпаспорт на здание (İskan). Наличие данного документа подтверждает принятие объекта в эксплуатацию, его отсутствие означает либо несоответствие объекта градостроительным нормам либо наличие незакрытой задолженность перед муниципалитетом. В любом случае устранение данной проблемы это дополнительные расходы, иногда значительные. Порой бывает, что даже относительно крупным гостиницам удается некоторое время проработать без данного документа. Без техпаспорта на здание не возможно пройти классификацию и получить сертификат звездности.

Также обратите внимание на утвержденный архитектурный план объекта. Не всегда он соответствует тому, что есть в реальности. В особенности это важно, если вы будете оформлять дальнейшую деятельность на своем юридическом лице, в данном случае вам придется получить одобрение в Управлении Архитектуры и Градостроительства при муниципалитете, которое может стать для вас головной болью. Мы рекомендуем перед покупкой гостиницы обратиться в данное управление и запросить информацию по интересующему вас объекту. Это поможет вам более правильно выстроить взаимоотношения с продавцом и спланировать процесс покупки.

Оформление покупки гостиницы
Отель в Турции как и любая другая недвижимость имеет свидетельство собственности (TAPU). Покупая отель в Турции вы можете переоформить свидетельство собственности отеля на себя либо выкупить акции компании, на балансе которой значится отель. Оба способа имеют как преимущества так и недостатки. К примеру, при переоформлении свидетельства собственности вы покупаете чистый объект и не несете ответственности за возможные долги по коммерческой деятельности предыдущего собственника. При этом вам придется заново получить разрешение на деятельность, пройти классификацию и получить звездность. При выкупе акций компании, на балансе которой числится отель, вы покупате действующий бизнес, никаких дополнительных разрешений оформлять не придется. Расходы на выкуп акций компании обойдутся значительно дешевле чем переоформление свидетельства собственности, однако в данном случае надо досконально изучить официальную отчетность компании, уточнить есть ли задолженность перед налоговыми органами, муниципалитетом, банками, поставщиками. Ответственность по задолженности компании перед третьими лицам, не указанные в момент покупки акций компании, фактически лежит на новом владельце компании и это является одним из главных рисков данного варианта.